共有不動産の相続方法とは？

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相続Q＆A

2024.04.03

遺産の中に、共有の不動産が含まれているときがあります。

たとえば、親と長男で２世帯住宅を建築する場合などは、親と長男との共有名義で登記をします。この場合に、もし、親が死亡したらどうなるでしょうか？

共有者の片方が死亡した場合にその共有持分はどうなるでしょうか。

その共有持分が自動的にほかの共有者に移転することはありません。

当たり前の話しですが、その共有持分は相続財産として、遺産分割の対象となります。

そのため、相続人間でその共有持分を誰が取得するかについて遺産分割協議をしなければなりません。

相続人間で、協議ができれば遺産分割協議書を作成します。

しかし、協議ができない場合には、そのまま放置しておけませんので、家庭裁判所へ遺産分割の調停申立をすることになります。

その場合に、誰が共有持分を取得するのがよいでしょうか。

分割の方法として、現物分割、代償分割、換価分割、共有があります。

共有不動産を誰が相続するのがよいかというと、他の共有者（先ほどの例では長男）が取得するのが望ましいです。

というのは、他の相続人が相続すると、共有不動産のままとなります。これは絶対に避けるべきです。

先ほどの例で、２世帯住宅に親子で住んでいる状態のままであれば、あまり問題はないかもしれませんが、他の相続人が共有権利者として入ってくると、いろいろとトラブルがおこる可能性があります。他の共有者が権利主張をしてくる可能性があるためです。
共有の場合は、何かを行うとするときに他の共有者の同意が必要とされることが多く、大変です。そのため一般的に共有状態は好ましくないので解消すべきです。

そのため、まずは共有状態の解消を優先させた方が良いと思います。遺産分割の際には、他の共有者が相続対象となった共有持分を取得するようにしましょう。たとえば、調停などでも、最終的には他の共有者が取得する結論となるでしょう。

そのような場合に、共有持分をどのように評価するかですが、不動産の評価額に持分割合を乗じて持分の価格を算出します。不動産の評価方法については，固定資産税評価額、相続税評価額、実勢価格などがあります。共有持分の価格が高い場合には、他の相続人に対して、代償金を支払う必要性が出てくるかもしれません。

さて、相続が発生すると、共有持分も遺産分割の対象となるとした場合に、それを避けるために、生前に、共有持分を解消しておくことも検討しておいた方がよいでしょう。

たとえば、共有持分を売却する、遺言書を作成する、共有持分を生前贈与するなどの方法が考えられます。このうち、生前贈与は原則として贈与税がかかります。

ほかの手続きについても、メリットとデメリットが存在するので、弁護士などの専門家に相談したうえで、手続きを進めるとよいでしょう。

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