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相続登記義務化！　不動産の相続が発生する方へ

2024年から、相続した不動産の登記が法律で義務化されました。その結果、未登記のままにしておくと罰則が科される可能性があります。そのため、相続財産に不動産が含まれている場合には、注意が必要です。

 

相続登記とは？

相続登記とは、被相続人から相続人が不動産を相続したときに行う不動産の名義変更をいいます。

たとえば父から子どもへと土地が相続された場合、その土地の名義人を子どもに変更する手続のことです。これまで、相続登記は任意とされており、相続登記をしない場合の罰則や期限などの定めはありませんでした。そのため、相続があっても登記されないまま放置されている不動産が増えてしまいました。

相続登記の義務化

そのため、不動産登記簿を見ても現在の所有者がわからない所有者不明土地が増えてしまい、不動産取引や都市開発の障害になっていました。そこで、令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。これにより、相続により不動産を取得した人は所有権取得を知った日から3年以内に、相続登記申請をする義務が発生します。期限内に相続登記をしなかった場合には、罰則が適用されます。

 

相続登記をしなければならない対象

対象となる相続登記は、法改正以降に発生した相続だけでなく過去の相続も含まれます。

 

相続登記を行う期限は、「改正法の開始日（令和6年4月1日）」もしくは、「不動産を相続により取得したことを知った日」の、どちらか遅い日から3年以内、遺産分割協議で取得した場合は、別途、遺産分割協議成立日から3年以内となるため、ご自身の場合の期限がどこになるかを見極めて、早めに手続きを進めていくことをおすすめします。

不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方へ

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過去の相続も相続登記義務の対象になる

以下では、相続登記義務化の詳しい内容について説明します。

相続登記の対象には過去の相続も含まれる

相続登記義務化は、令和6年4月1日から開始されますが、注意しなければならないのが過去の相続も相続登記義務化の対象に含まれるという点です。そのため、過去に土地などの不動産を相続した方は、相続登記を完了しているかどうか確認する必要があります。相続手登記手続をしたつもりでいたが、実際には、放置されていたことに気づいた方もたくさんおられます。もし、相続登記が完了していない場合には、早めに手続きを進めてください。

 

いつまでに相続登記をすべきか

登記の期限は、相続により所有権取得を知ったときから3年以内です。

遺産分割協議によって取得した場合には、別途、遺産分割協議の成立日から3年以内に相続登記をする義務があります。
相続登記義務化は過去の相続も対象となります。その場合の期限は、改正法の施行日（令和6年4月1日）または不動産の取得を知った日のうち、いずれか遅い日から3年が期限です。過去の相続については、ほとんどのケースで、改正法の施行日である令和6年4月1日が起算点となります。そのため、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。

 

相続登記をしなかった場合の罰則

正当な理由なく期限までに相続登記をしないと、10万円以下の過料となる可能性があります。「正当な理由」については、以下のような事情があると認められる可能性があります。

相続人が非常に多く、戸籍謄本などの資料収集や相続人の把握に時間を要するケース

遺言の有効性や遺産の範囲などが争われているケース

相続登記の申請義務者に重病などの事情があり、期限内の申請が難しいケース

 

すぐに相続登記できないときの対策

諸事情により、すぐに相続登記ができない場合には、相続人申告登記を利用してください。

相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、通常の相続登記よりも簡便な登記方法です。相続人申告登記を利用することで、相続登記申請義務の履行をしたものとみなされます。罰則の適用を回避できます。

• 相続人の範囲

相続人申告登記の方法

相続人申告登記は、相続登記の申請期間内に、以下の2点を管轄の法務局の登記官に申し出る方法により行います。

• 登記名義人の相続が開始したこと
• 自分が登記名義人の相続人であること

 

相続人申告登記のメリット・デメリット

①メリット

過料の支払いを免れることができる

相続人が複数いても特定の相続人が単独で申し出ができる

法定相続人の範囲や法定相続分割合の確定が不要

添付書類は相続人であることを証明する戸籍謄本のみ

②デメリット

相続登記の代わりにはならないため、遺産分割成立から3年以内に改めて相続登記が必要

相続人申告登記だけでは不動産の売却などの処分ができない

相続人申告登記は、相続人のうち1人が行っても、他の相続人が義務を果たしたことにはならず、義務を果たしていない相続人には過料が科される可能性がある

 

相続登記を放置するリスクと弁護士に相談するメリット

相続人申告登記を利用しても、相続登記になりません。この制度はあくまで、罰則の適用を回避できるだけです。つまり、相続人が遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するのかを決めなければなりません。

放置した場合のリスク

①不動産の活用ができない

仮に、不動産を売却したいという場合でも、相続人が決まっていない不動産は売却できません。不動産の利用活用ができません。

② 相続人が増える

相続を放置し長期間が経過すると、相続人が死亡してしまい、相続人が増えていきます。そのような状態になるともはや誰が相続人であるかがわからことにもなりかねません。昔の相続を放置してしまった結果、相続人の数が１００人を超えてしまったケースがいくつもあります。そうなると、相続人調査のために、戸籍謄本などの書類を取り寄せる数も膨大になり、その費用も時間もかかります。また、人数が多すぎるため、相続人のひとりひとりと話をしながらの遺産分割協議を行うことができずに、家庭裁判所の遺産分割調停を利用せざるを得なくなります。

③ 管理トラブル

相続登記をしない場合でも、相続人には不動産を適切に管理する義務があります。相続した土地や建物をそのまま放置していると、老朽化による倒壊や草木の繁茂により近隣住民に迷惑をかけてしまうことがあります。仮に、近隣住民に損害を与えてしまったら、損害賠償請求をされるリスクもあります。

このようなリスクを避けるためには、遺産分割協議が必要となります。

遺産分割協議がないと相続登記はできない

相続登記をするためには、誰が相続するかを決めなければなりません。そのために、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するのか遺産分割について合意する必要があります。

この話し合いがスムーズに進めば良いのですが、相続財産に不動産が含まれる場合、その不動産の評価をいくらとするか、分割方法などで揉め、難航してしまうことも少なくありません。当事者で話し合いができないと、遺産分割調停や審判を利用せざるを得ません。

 

相続登記や遺産分割で悩んだら弁護士に相談を

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