相続した共有不動産について売却する場合の注意点

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相続Q＆A

2024.03.19

共有持分を売却する方法ですが、共有者が自分が保有している共有持分のみを売却することが可能です。
そのため，土地全部を売却しようとするのであれば，必ず「共有者全員」の同意が必要となります。

売却に関しては通常の売買契約をおこない所有権移転登記をします。理屈の上では，自分の持っている共有持分を売却することは可能といえます。
ただし、実際に，共有持分を買い取ってくれる者が現れるかどうかは別の問題です。普通に考えれば，共有持分だけを売る場合には，土地全部を売ることに比べると，売却金額は相当下がります。というのは，共有ということは、複数人でその不動産を所有しているわけであり、仮にその持分を購入したとしてもその不動産自体を自分の好きなように自由に使うことができるわけではないからです。

仮に、時価１０００万円の不動産があり，その共有持分２分の１をあなたが持っていたとします。その持分の売却価格ですが，通常の売却価格の10～30%程度の価格で取引されることが多いようです。条件次第では，もっと下がる可能性もありますし，そもそも買い手が現れないということもあります。買取先として個人で購入する人はまずいないでしょう。

①全員で土地を売却する
そのため共有者全員の同意で土地を売却するするのが一番よいと思います。つまり，共有者全員が協力して土地を売却し、売却代金を持分の割合に分け合う方法です。売却にかかった費用については、共有持分に応じて分割します。共有者全員が同意をして売却する場合、共有者全員がそれぞれ持分についての売買契約をおこないますが、誰か代表者を定めてその代表者へ委任をして行うことも可能です。

②土地を分筆をして売却する
共有の場合には，その土地を分筆をして売却することも可能です。分筆後は，それぞれが分筆後の特定の土地を単独で所有をすることになります。ただし、分筆は簡単ではありません。その土地をどうやって分けるか，分け方によってそれぞれの土地の価値が変わってくるからです。土地の価値は，たとえば，土地の形状、道路に接しているか、日当たりなど、様々な要素により変わってきます。

分筆の合意ができたら，分筆登記をおこないます。分筆後は，分筆をした土地それぞれについて，単独所有となります。その後の売却は自分の判断でおこなうことができます。

③自分の共有持分を売却
自分の持分がいらないのであれば，共有持分を売却することも検討してもよいでしょう。売り先は，他の共有者でも第三者でもかまいませんが，一般的には他の共有者であれば土地の事情をよく知っているので候補者としてよいかもしれません。最近は，共有持分を買い取る業者も出てきているようですが，実際に買い取ってくれるのは都市部の土地でその後に売却が容易な土地に限られているようです。なお，共有持分を売却する場合に、他の共有者の同意は必要ありません。

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